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楼面地价.别再幻想了!这条「套路」已经走不通!

来源:A快生活 时间:2020-05-22 指数:393

备受业内关注的麒麟G09宅地——京奥港·未来墅日前领到销售许可证,销售均价25715-25993元/平方米,仅比楼面地价高出3000多元/平方米,业内人士戏称:基本是贴着地价卖。

为儘早入市,首批毛坯房源贴地价卖

据了解,京奥港·未来墅早前计划打造成科技住宅,去年的放风价一度达到4万元/平方米。受「限价」的影响,今年6月,放风价已降为2.8-2.9万元/平方米,而最终获批的A地块1、2号楼154套房源销许价格仅为25715-25993元/平方米,将于近期入市。根据项目规划,目前领到销许的A地块住宅将毛坯交付,后期B、C、D地块住宅是精装交付的「科技标準」。该项目已有490组报名,将于今天下午三点公证处摇号。

有业内人士表示,除了限价因素外,也不排除楼盘为儘早入市跑量的可能性。「目前大部分公司负债率都比较高,在这样的市场情况下,一般都会採取儘早入市跑量的策略。」

去年4月15日,麒麟G09宅地由北京京奥港集团在经过61轮激烈竞拍后,以47.6亿元拿下。楼麵价22353元/平方米,创下了板块内价格新高。值得注意的是,京奥港·未来墅的土地款是开发商通过信託融资支付的,而第一期还款日已近在眼前。

业内人士认为,房企拿地的资金是通过多渠道融资而来,成本普遍较高,随着时间的流逝,资金链压力会越来越大。房企应合理定位,儘早入市,加快资金回笼,规避市场风险。

贴着地价卖,买房人也不买账?

其实,类似京奥港·未来墅「贴着地价」卖的情况,在一些热点城市并不少见,例如在「四小龙」之一的合肥就已屡见不鲜。

据了解,在严格限价下,安徽本土房企文一地产的文一锦门学院里在合肥市物价局的备案价为10499元/平方米,而此项目拿地楼麵价就已经高达9614元/平方米,差价还不足千元。儘管贴着地价卖,有些项目还出现卖不动的现象。今年5月7日合肥的丽丰铂羽公馆开盘,楼面地价10091元/㎡,洋房均价为13695元/㎡,差价3604元/平方米,只卖出5成。

有人业内人士认为,合肥房价在2015年才突破万元,在2016年迎来一轮上涨。作为2016年后期才补涨的麒麟板块,其情形和合肥有些类似。京奥港未来墅的首期毛坯销许价格为25715-25993元/平方米,虽然没有高出地价多少,但是目前麒麟板块的二手房均价仅在2.3万元/平方米左右。「相较于周边的房价,京奥港·未来墅优势并不明显,且项目离市区也较远。」有中介向房老斯表示。

专家:对开发房企起到一定的警示作用

据土拍网统计,今年以来南京已拍出10幅楼面单价在2万元以上的优质宅地,其中浦口4幅,燕子矶3幅,江宁2幅。最高单价地块为迈皋桥区域的2016G101地块,于今年2月15日由星河协通以楼麵价30006元/平方米斩获,该地块与中海玄武公馆、中电颐和家园相邻,同区域内还有恆大翡翠华庭。中海玄武公馆前期售价在3.8万元/平方米,恆大翡翠华庭前期均价3.2万元/平方米。

对于这些地块未来将如何上市,业内也是诸多猜测。除了京奥港项目贴着地价卖之外,不断推迟开盘节点也似乎是方法之一。如城北某纯新盘,开盘节点一推再推。该项目置业顾问甚至直言不讳地告诉房老斯,「现在就等价格了,如果能批4.5万,就做精装;4万的话就做毛坯。」

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华在接受房老斯採访时表示,「限价」既然已经成了必然趋势,开发商拿地时决策的非理性必然会导致一定的风险。而相应的,购房者也要承担一定的楼盘质量上的风险。对后面的开发房企的理性决策上会起到一定的警示作用。因为这次未来墅的定价打消了部分高价拿地的开发企业对房价的幻想。

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